A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece as regras para locações residenciais e comerciais no Brasil, incluindo as situações em que o proprietário pode retomar o imóvel em caso de inadimplência. Se o inquilino deixa de pagar o aluguel, o condomínio, o IPTU ou outras despesas previstas no contrato, o locador tem o direito de entrar com uma ação de despejo para reaver o bem. 

Mas como isso acontece na prática? Veja o passo a passo: 

1. Inadimplência do inquilino

Tudo começa quando o locatário não paga uma ou mais parcelas do aluguel ou encargos associados, como taxas condominiais ou impostos. O contrato de locação deve especificar quais despesas são de responsabilidade do inquilino. 

2. Notificação extrajudicial

Antes de recorrer à Justiça, o proprietário deve notificar formalmente o inquilino sobre o débito, geralmente por meio de carta com aviso de recebimento ou por e-mail, se previsto no contrato. Essa comunicação deve informar o valor devido e conceder um prazo para regularização – normalmente 15 dias. 

3. Ação de despejo

Se o pagamento não for feito dentro do prazo, o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento na Justiça. O processo busca não só a retomada do imóvel, mas também o ressarcimento dos valores devidos em atraso, como agua, luz, aluguel etc… 

4. Defesa do inquilino

O locatário tem a oportunidade de se defender, alegando, por exemplo, que já quitou a dívida ou que há vícios no imóvel que justifiquem a retenção do pagamento. Se não apresentar uma contestação válida, o juiz pode decidir mais rapidamente pelo despejo. 

5. Decisão judicial

Caso o juiz entenda que o inquilino está mesmo em débito e não apresentou justificativa aceitável, ele pode determinar a desocupação do imóvel em um prazo estabelecido (geralmente 5 a 15 dias). 

6. Cumprimento da ordem de despejo

Se o inquilino não sair voluntariamente, a Justiça pode autorizar a reintegração de posse com auxílio da polícia e caso não haja colaboração, poderá ser usado até mesmo a força!

Pontos importantes sobre o despejo por inadimplência

✔ Notificação não tem prazo fixo, mas é recomendado agir logo após o atraso para evitar prejuízos maiores. 

✔ É possível cobrar a dívida junto com o despejo, ou seja, o proprietário pode pedir ao juiz que condene o inquilino a pagar os valores devidos. 

✔ Liminar de despejo: Em alguns casos, se houver provas claras da dívida e do contrato, o juiz pode determinar a saída imediata do inquilino antes mesmo do fim do processo. 

✔ Garantias alteram o cenário: Se o contrato tiver fiador ou seguro-fiança, o locador pode acioná-los antes ou durante o processo. 

✔ Tempo variável: O despejo pode levar de alguns meses a anos, dependendo da região e da complexidade do caso. 

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é um recurso legal para proteger o proprietário, mas deve seguir as regras da Lei do Inquilinato. Para inquilinos, o ideal é negociar antes de chegar a uma ação judicial, evitando danos ao nome e a perda do imóvel. Já os locadores devem agir com cautela, documentando tudo e seguindo os trâmites legais para garantir seus direitos. 

Se você está enfrentando uma situação assim, consulte um advogado especializado para orientação personalizada.