Você já ouviu falar que é possível adquirir um imóvel apenas morando nele por um longo período? Pois é verdade. Esse processo chama-se usucapião, um instrumento jurídico previsto em lei que permite a uma pessoa se tornar dona de um imóvel, desde que preencha certos requisitos. Dentre as modalidades existentes, uma das mais comuns e viáveis é a chamada usucapião ordinária.
Mas você sabia que, em alguns casos, é possível somar o tempo de posse de antigos moradores para completar o prazo necessário? A seguir, vou te explicar o que é a usucapião ordinária, quais são seus requisitos e como o tempo de terceiros pode ser aproveitado no processo.
O que é a Usucapião Ordinária?
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil e exige 10 anos de posse ininterrupta e pacífica de um imóvel, com justo título e boa-fé. Isso significa que a pessoa precisa ocupar o imóvel como se fosse dona, sem ser incomodada por ações judiciais ou disputas com o verdadeiro proprietário.
Além disso, o ocupante precisa ter um documento que demonstre a intenção de comprar ou adquirir o imóvel, mesmo que esse documento (como um contrato de compra e venda) não tenha sido registrado em cartório. Esse é o chamado justo título.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Quais são os requisitos?
Para que a usucapião ordinária seja reconhecida, é necessário:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta por, no mínimo, 10 anos.
- Justo título: um contrato ou documento que demonstre a tentativa válida de adquirir o imóvel.
- Boa-fé: o possuidor precisa acreditar que tem direito legítimo sobre o bem.
- O imóvel não pode ser público.
Mas e se o atual ocupante não estiver no imóvel há 10 anos? É aí que entra a possibilidade de somar o tempo do antigo morador.
Posse contínua e o “sucessor na posse”
A lei permite que o tempo de posse seja somado entre o atual morador e o anterior, desde que exista uma transmissão da posse de forma legítima, como em uma venda informal, doação ou herança. Isso é chamado de sucessão na posse ou comunhão de posses.
Por exemplo: imagine que João morou durante 6 anos em uma casa com contrato de compra e venda, mas nunca registrou. Depois, vendeu informalmente o imóvel para Maria, que está no local há 4 anos. Maria pode somar os 6 anos de João com os seus 4 anos e, assim, atingir os 10 anos exigidos pela usucapião ordinária.
Nesse caso, é importante que Maria apresente os documentos que comprovem a posse de João, como o contrato de compra e venda e, se possível, contas pagas, IPTU, ou qualquer prova de que ele agia como proprietário. Além disso, deve demonstrar a continuidade da posse, sem interrupção.
Como dar entrada na usucapião?
A usucapião pode ser feita de duas formas: judicial (por meio de um processo na Justiça) ou extrajudicial (diretamente no cartório de registro de imóveis, com assistência de um advogado). Em ambas, será necessário:
- Comprovar o tempo de posse com documentos;
- Ter uma planta e memorial descritivo do imóvel;
- Obter a anuência dos confrontantes (vizinhos que fazem divisa);
- Contar com a atuação de um advogado.
Quando há conflito, ausência de documentos ou negativa de vizinhos, a via judicial costuma ser a mais indicada.
Conclusão: um direito legítimo e posível
A usucapião ordinária é uma solução eficaz para regularizar imóveis ocupados há muitos anos por pessoas de boa-fé. O mais importante é estar atento aos documentos e à possibilidade de somar a posse de antigos ocupantes, desde que tudo seja feito com transparência e provas consistentes.
Se você ou alguém que você conhece vive essa situação, procure a orientação de um advogado especialista. Regularizar o imóvel é mais do que uma questão legal é garantir segurança, valorização e tranquilidade para sua família.